Yaguareteinfo.ar | La Voz del Tigre
En la actualidad, realizar una inversión en un departamento nuevo de un dormitorio, con 45 m2 de superficie y localizado en el casco céntrico de la ciudad, con o sin amenities, puede rondar entre los USD 55.000 a USD 60.000, con una construcción de calidad media/alta.
El Retorno de Inversión (ROI) de un departamento de estas características puede variar de acuerdo a que se alquile con un contrato tradicional o bien con uno temporario.
En la opción tradicional, actualmente con un contrato por 3 años, la actualización anual sobre el precio del alquiler está determinada por un cálculo establecido por la Ley de Alquileres que está conformado, en partes iguales, por el IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
Bajo esta modalidad en Fénix Inmobiliaria evaluan que un departamento de las características mencionadas puede alquilarse aproximadamente en 75.000 pesos argentinos más expensas, lo que hoy equivale a unos USD 200 (dólar billete o dólar blue).
Con este precio del alquiler percibido se necesitarían 23 años para recuperar la inversión, porque estamos hablando de un retorno aproximado de 0,04% anual.
Un inversor idealmente buscaría un retorno de un 0,10% anual, lo cual nos habla de que si bien el retorno en la modalidad de contrato tradicional es más lento, no obstante se trata de un retorno seguro.
Ahora, tratándose de un alquiler temporario a la inversión inmobiliaria realizada hay que sumarle otra inversión como es la de amoblar el departamento y equiparlo para huéspedes que solo quieran permanecer por un corto periodo.
Con esta modalidad en Fénix Inmobiliaria estiman un precio mensual aproximado entre USD 400 a USD 600, lo cual, con una buena administración y gestión, significaría ROI de entre 9 a 12 años aproximadamente, es decir, la mitad o menos de la mitad del plazo de retorno que se prevé en la modalidad de alquiler tradicional.
Con el panorama más claro respecto del retorno de la inversión realizada en un departamento tipo como este del cual hablamos, surge entonces una pregunta que no es menor: en la actualidad, ¿las personas pueden comprar un departamento como inversión?
El análisis de Fenix Inmobiliaria entre precios de propiedades y salarios promedio
Deinmobiliarios es una red inmobiliaria que brinda servicios a corredores matriculados y que es la tercera en importancia en la Ciudad de Buenos Aires. Realizaron un análisis sobre el sueldo promedio de una persona en Argentina, desde el año 2017 al 2022.
En el período analizado, en Fénix Inmobiliaria notan que si se tiene en cuenta la cotización del dolar blue de septiembre de 2022, el salario de las personas medido en dólares cayó en un 68%.
La consecuencia inmediata es que cada vez menos personas pueden ingresar a invertir en el mercado inmobiliario y por este motivo se generó una acumulación de oferta de propiedades en estos ultimos 4 años y medio, lo cual, a su vez, produjo un descenso en el precio de las mismas.
Frente a este abrupto descenso de ingresos y ante el consecuente alejamiento de la posibilidad de que los asalariados puedan comprar una propiedad, es legítimo preguntarse que ocurre entonces con los créditos hipotecarios en Argentina.
El gráfico muestra claramente que en el año 2017 había USD 3.959 Millones en créditos hipotecarios en un trimestre, importe que se reduce a unos magros USD 36 millones en créditos para toda la Argentina, a septiembre de 2022.
A la acumulación de oferta actual en el mercado, además de la desaparición del crédito hipotercario, se le suma un descenso promedio importante en el costo de la construcción.
Nuevamente, comparando entre 2017 y septiembre de 2022, y con los valores medidos en una unidad constante como lo es el dólar, el descenso del costo de la construcción es del 55%.
Esto quiere decir que los precios de los departamentos que realizan los desarrolladores van a ser mas accesibles, algo que estamos notando en el mercado actual, porque los desarrolladores utilizan nuevas herramientas para lograr abaratar costos y lanzar productos similares a precios mas bajos.
Esto y lo mencionado anteriormente, esta obligando al mercado a generar una baja en los precios de productos terminados.
En el gráfico que sigue, podemos ver cuanto costaba un departamento de 50 mts2 en Almagro, Ciudad de Buenos Aires, en 2017 y en septiembre del 2022.
Se puede ver que en 2017 costaba USD 147.244 que equivalían a 79 salarios promedio. En septiembre del 2022 el costo es de USD 77.657, pero en relación a salarios promedio la equivalencia es 130.
Si bien está claro que este aun no es un escenario ideal, también vamos viendo cómo el mercado ha dio corriegiendo en estos últimos años el desequilibrio que existía entre los salarios y el precio de las propiedades para acercarse, paulatinamente, a un nuevo punto de equilibrio.
Conclusiones
El análisis de Fénix Inmobiliaria concluye que tras 4 años y medio del mercado en baja, esta encontrando su punto de equilibrio y logrando una recuperación en nivel de ventas de inmuebles.
Como podemos ver en los gráficos que siguen, el mercado vuelve a tener un promedio estimado de entre 3.500 a 4.500 escrituras mensuales en Ciudad Autonoma de Buenos Aires, que refleja con su registro una realidad bastante homogénea en el resto del país.
2023 traerá buenas oportunidades para invertir en inmuebles.
Fuentes:
Datos de escrituras publicas mensuales: https://www.colegio-escribanos.org.ar/index.php/category/estadisticas-de-escrituras/
Informe realizado x Deinmobiliarios: https://www.deinmobiliarios.com/informe
Comentarios